Bất động sản thương mại dịch vụ: Gỡ “định kiến” để khơi thông dòng chảy phát triển

Khi các khu đô thị lớn ngày càng khan hiếm quỹ đất, việc tối ưu hóa công năng sử dụng đất trở thành một bài toán cấp bách. Trong bối cảnh đó, đất thương mại dịch vụ (TMDV) nổi lên như một nguồn lực đầy tiềm năng nhưng chưa được khai thác đúng mức. Các chuyên gia nhận định, đã đến lúc cần thay đổi nhận thức và chính sách để giải phóng tiềm năng to lớn, đưa bất động sản thương mại, dịch vụ trở thành động lực tăng trưởng bền vững, góp phần thúc đẩy nền kinh tế.

Nguồn lực tạo dòng tiền và lan tỏa kinh tế

Trong bối cảnh kinh tế Việt Nam đang hướng tới mục tiêu tăng trưởng mạnh mẽ, vai trò của đất TMDV trở nên đặc biệt quan trọng. Tại Tọa đàm “Đất thương mại dịch vụ – Từ nhận thức đúng đến đột phá chính sách” do Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam phối hợp với Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam tổ chức mới đây, ông Bùi Văn Doanh, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam cho rằng việc nhận thức đúng về vai trò của đất TMDV là vô cùng quan trọng.

Theo đó, ông nhấn mạnh hai điểm cốt lõi:

Thứ nhất, tạo dòng tiền ổn định và bền vững. Các dự án bất động sản trên đất TMDV tạo ra dòng tiền liên tục cho doanh nghiệp thông qua việc kinh doanh, cho thuê, hay cung cấp dịch vụ. Dòng tiền này không chỉ giúp doanh nghiệp phát triển mà còn đóng góp đáng kể vào ngân sách nhà nước.

Thứ hai, lan tỏa mạnh mẽ đến nhiều ngành nghề. Dữ liệu từ Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam cho thấy, bất động sản thương mại có khả năng lan tỏa đến hơn 40.000 ngành nghề và 2.000 sản phẩm. Sự phát triển của các tổ hợp thương mại, du lịch, giải trí sẽ kéo theo sự phát triển của hàng loạt lĩnh vực khác như xây dựng, nội thất, dịch vụ, bán lẻ,…

Bổ sung cho quan điểm này, bà Cao Thị Thanh Nga, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch CTCP Reatimes Holding cho rằng, ưu điểm vượt trội của bất động sản trên đất TMDV chính là tính linh hoạt, khả năng tạo ra giá trị đa chức năng và đáp nhu cầu thay đổi của thị trường.

Thay vì chỉ là một căn hộ để ở đơn thuần, thì trên đất TMDV, chúng ta có thể phát triển thành những tổ hợp đa dạng hơn rất nhiều. Chẳng hạn như các dự án condotel kết hợp du lịch nghỉ dưỡng, officetel kết hợp văn phòng làm việc và lưu trú, hay shophouse vừa kinh doanh vừa ở.

Điều này rất quan trọng bởi vì ở các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM, quỹ đất ngày càng khan hiếm. Việc tối ưu hóa công năng sử dụng đất TMDV giúp chúng ta tạo ra nhiều giá trị hơn trên cùng một diện tích.

Xa hơn, rất nhiều dự án không chỉ xây dựng khách sạn hay trung tâm thương mại đơn lẻ, mà là cả một hệ sinh thái bao gồm mua sắm, ẩm thực, giải trí, văn phòng, và cả căn hộ lưu trú ngắn hạn. Chính sự đa dạng này đã thu hút được nhiều đối tượng khách hàng, tạo ra dòng tiền bền vững và nâng cao giá trị tài sản theo thời gian. Đây chính là điểm khác biệt và là tiềm năng vượt trội của loại hình bất động sản này.

Khơi thông điểm nghẽn nhìn từ thực tiễn

Mặc dù có vai trò và tiềm năng lớn, các chuyên gia cho rằng đất TMDV đang phải đối mặt với nhiều rào cản về mặt chính sách và pháp luật. Ông Bùi Văn Doanh cho rằng, ngay trong quá trình xây dựng luật vẫn còn tồn tại “định kiến” đối với khối TMDV. Điều này được thể hiện rõ qua sự thay đổi trong Luật Đất đai. Nếu như Luật Đất đai 2013 gộp đất dịch vụ vào nhóm đất sản xuất kinh doanh, thì Luật Đất đai 2024 lại tách ra thành hai loại hình riêng biệt với những quy định, cách đối xử hoàn toàn khác nhau.

Ông Doanh nhấn mạnh rằng, để phát huy tối đa giá trị đất đai, cần có một sự thay đổi cơ bản trong cách tiếp cận. Theo ông, chúng ta không thể chỉ chú trọng vào “công” (công nghiệp) mà bỏ quên “thương” (thương mại). Ít nhất, hai lĩnh vực này cần được đánh giá và đối xử ngang hàng nhau.

Từ đó, ông đưa ra hai kiến nghị quan trọng:

Thứ nhất, cần áp dụng chính sách thu hồi đất đối với đất TMDV một cách công bằng, tương tự như đối với đất công nghiệp hoặc đất sản xuất kinh doanh.

Thứ hai, về chính sách tiền thuê đất. Cần có sự đồng bộ trong chính sách ưu đãi. Ví dụ, tại các khu vực được ưu tiên đầu tư như vùng sâu, vùng xa, nếu đất sản xuất kinh doanh được miễn tiền thuê đất thì đất TMDV cũng cần được hưởng ưu đãi tương tự để thu hút vốn đầu tư, thay vì không được nhắc đến như hiện nay.

Ông Doanh khẳng định, việc sửa đổi Luật Đất đai lần này cần ít nhất phải giải quyết được hai vấn đề trên, nhằm đảm bảo đất TMDV được đối xử công bằng và nhận được những ưu đãi xứng đáng, từ đó khơi dậy tiềm năng và đóng góp tích cực hơn cho sự phát triển kinh tế.

“Đất TMDV nếu có chính sách phát triển rõ ràng, sử dụng minh bạch và vận hành theo cơ chế thị trường sẽ trở thành “đòn bẩy tài chính” và “nền tảng hạ tầng mềm” cho hàng loạt ngành kinh tế mới, từ logistics, du lịch, tài chính, công nghệ đến các loại hình dịch vụ đô thị hiện đại.

Hơn nữa, hiện thực hóa khát vọng trở thành nước phát triển, thu nhập cao vào năm 2045, như mục tiêu được đặt ra tại Đại hội XIII của Đảng, đòi hỏi phải có những cú huých đột phá về thể chế. Trong đó, việc thiết lập một hành lang pháp lý minh bạch, ổn định và khơi thông dòng chảy giá trị từ đất TMDV là một trong những bước đi quan trọng, vừa đáp ứng đòi hỏi thực tiễn cấp bách, vừa tạo nền tảng bền vững cho tương lai”, ông Doanh nhấn mạnh.

Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SB Law cũng chỉ ra 3 vướng mắc cụ thể mà các nhà đầu tư đang gặp phải khi phát triển bất động sản trên đất TMDV và mong muốn các cơ quan chức năng sớm có điều chỉnh phù hợp.

Thứ nhất, đối với đất TMDV, theo quy định, doanh nghiệp được quyền lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc thuê đất trả tiền hằng năm.

Tuy nhiên, trên thực tế, việc lựa chọn này phần lớn phụ thuộc vào quyết định của cơ quan quản lý nhà nước. Điều này dẫn đến tình trạng cùng một địa bàn nhưng có dự án được trả tiền một lần, dự án khác lại trả hằng năm, khiến một số nhà đầu tư cảm thấy thiếu công bằng, phát sinh tâm lý tị nạnh. Vấn đề này thực chất nằm ở khâu thủ tục hành chính, cần có sự rà soát, thống nhất trong thực hiện để đảm bảo tính minh bạch và công bằng giữa các nhà đầu tư.

Thứ hai, liên quan đến giấy phép xây dựng trên đất TMDV, nhiều nhà đầu tư phản ánh rằng, mặc dù khi xin chủ trương đầu tư đã phải hoàn thiện đầy đủ các hồ sơ, thủ tục, nhưng khi triển khai thực tế vẫn phải quay lại xin giấy phép xây dựng. Quy trình này không chỉ kéo dài thời gian mà còn làm phát sinh chi phí lớn.

Trong khi đó, Nghị quyết 68 đặt mục tiêu giảm 30% chi phí hành chính, bao gồm cả chi phí thực hiện dự án bất động sản trên đất TMDV hoặc đất ở. Do đó, cần xem xét khả năng miễn giấy phép xây dựng đối với các dự án đã được phê duyệt chủ trương đầu tư nhằm tránh chồng chéo và tiết giảm chi phí cho doanh nghiệp.

Thứ ba, việc trả tiền thuê đất hằng năm đang gây khó khăn cho các nhà đầu tư trong quá trình tiếp cận tín dụng, đặc biệt là từ các ngân hàng thương mại có vốn nhà nước. Nhiều trường hợp bị từ chối cấp vốn do không đảm bảo điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất. Do đó, doanh nghiệp kiến nghị được trả tiền thuê đất một lần để thuận lợi hơn trong huy động vốn cho dự án.

Ở góc nhìn doanh nghiệp phát triển dự án bất động sản trên đất TMDV, bà Cao Thanh Nga cho rằng: “Khách hàng và nhà đầu tư cần thay đổi tư duy theo hướng cởi mở, lựa chọn các dòng sản phẩm ưu tiên khai thác dòng tiền. Bất động sản thương mại dịch vụ chủ yếu tạo ra lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh, cho thuê, thay vì chỉ dựa vào giá trị đất và công trình để bán lại. Nhà đầu tư nên tập trung vào phân tích dòng tiền, tỷ suất lợi nhuận trên vốn đầu tư và tiềm năng phát triển của khu vực dựa trên quy hoạch hạ tầng và nhu cầu thị trường.

Hơn nữa, tư duy đầu tư bền vững đòi hỏi nhà đầu tư phải nhìn nhận vai trò của dự án trong tổng thể phát triển kinh tế – xã hội địa phương. Một dự án bất động sản TMDV thành công không chỉ mang lại lợi nhuận cho chủ đầu tư và nhà đầu tư cá nhân, mà còn tạo ra công ăn việc làm, thu hút du lịch, thúc đẩy thương mại, và nâng cao chất lượng cuộc sống cho cộng đồng.

Bà Cao Thanh Nga cho biết thêm: “Từ góc độ của nhà đầu tư, chúng tôi đang phát triển các dự án TMDV, đây cũng là chiến lược trọng tâm trong giai đoạn tới của doanh nghiệp. Tuy nhiên, để các nhà đầu tư yên tâm triển khai, chúng tôi rất mong các cơ quan quản lý sớm hoàn thiện khung pháp lý, đặc biệt liên quan đến công tác giải phóng mặt bằng, xác định tiền sử dụng đất… nhằm tạo môi trường đầu tư minh bạch và ổn định”.

Theo Reatimes